“二次房改”来了，五折六折买房成标配，这一次房价会跌吗？

撰文|凯风

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作为中国房地产市场最为特殊的存在，深圳楼市向来具有风向标的意义。

就在6月5日，深圳出台了长达5700字的楼市新政意见稿，被媒体解读为“二次房改”。其内容可概括为三点：

1、总量上：从2018年到2035年这18年间，深圳将筹集建设各类住房170万套。

2、政策房成主导：这170万套房子里，商品房占40%，人才房占20%，安居房占20%，公租房占20%。也就是说，未来18年，深圳只能提供70万套商品房，平均每年不到4万套。

3、打折购房时代到来。人才房价格为市场的60%左右，安居房价格为市场的50%左右。其中，人才房和安居房封闭运行，购房满10年才能上市交易，但前提是要向政府缴纳一定比例的增值收益。

深圳二次房改，基本符合“让市场的归市场，保障的归政府”的原则，但商品房与政策房比例的失衡、总体供给量的不足、租售同权和小产权房政策的缺失，会带来新的问题。

1商品房会否供不应求？

按照深圳的人口规划，到2035年还有500多万的人口增量，按照每户3人的配置，对应的正好是170多万套房子的需求。这种简单的数学计算看起来天衣无缝，然而，它忽略了两点核心问题：

一是，未考虑存量住房的不足。目前深圳常住人口1250万人，实际居住人口可能超过1800万人。而目前深圳商品房、保障房存量不到200万套，顶多只能支撑600多万人口的居住需求。剩下的人，大多都居住在小产权房和工业区宿舍。

根据广发证券的统计推算，深圳有50%的人口居住在小产权房里。而小产权房本身并不受法律认可，各地都还在清理违建之名行打击之实。这些人的购房需求如何满足？

二是，未考虑住房结构的失衡。按照规划，未来这170万套房子中，只有四成是商品房，相比于500多万人口显然是不足的。虽说未来会有部分人口导流到人才房安居房中。

但要明白，商品房背后不仅有学位和交通医疗资源的支撑，而且还有房价刚性兑付机制的托底，在供求失衡之下，商品房房价很难降低。

2政策房吸引力有多大？

深圳设计了三种住房模式：商品房、政策房和公租房。其中，政策房又分为人才房和安居房。

公租房只租不售，这好理解。而人才房安居房虽然能以五折六折买下，但这个价格买下的并非全部产权，而是类似与政府进行合伙买房，共享收益，共担风险，这与北京的共有产权房类似。

同时，深圳设计了长达10年的封闭期。在封闭期内，这些住房不能上市套现，只能在体系内部流转，这就意味着这些住房失去流动性。

即便到了10年之后，想要套现，也必须按照产权比例缴纳增值收益，这就会影响市场需求，近日北京共有产权房遇冷就是一例。

不难想象，在房价暴涨的预期中，商品房自然会继续成为资金追逐的对象高。

3新福利时代，如何公平分配

当年的经适房之所以不了了之，就是因为漏洞太多，腐败寻租遍地，导致开宝马申请经适房的新闻层出不穷。

人才房、安居房和公租房为主导的结构，意味着新福利时代的到来。人才房和安居房封闭运转，的确能减少投机需求。

然而，存量与增量都不足，僧多粥少。既然存在摇号、抽签、轮候，恐怕也很难避免新的腐败寻租问题。

同时，政策性住房向人才优先，这是城市抢人大战的必然结果。但大多数人才，其实本来是具备潜在购房能力的。资源就那么多，为人才专门提供住房，虽然不乏直接激励的效果，但对于中低收入人口却形成一定程度的挤压。

4租售同权在哪里？

既然要构建租购并举的住房体系，租售能否同权，是至关重要的问题。然而，这份方案，却未看到推进租售同权的时间表。

人们之所以追逐房子，除了房价不断涨这种认知之外，房子上附着的各种公共福利也是关键。

虽然在2017年租售同权就已成为热词，但目前各地推进都十分乏力。如果附着于房子上的各种福利仍旧无法破除，那么租赁住房推进，恐怕很难取得预期效果。

5小产权房怎么办？

小产权房，在目前的住房架构中，始终是个尴尬的存在，法律不承认其地位，在市场上不能自由交易，不能用来抵押贷款，而且时不时就遭遇清理违建的打击。

但正如上面的数据所显示的，400多万小产权房，支撑起超过一半深圳居民的实际租房需要。如何对待小产权房，事关住房政策的未来。

深圳人多地少，土地资源相对枯竭，这正是房价易涨难跌的根源所在。但如果能从小产权房着手，给予条件补缴土地出让金从而适当转正，或给予改造入市的空间，想必市场供求格局会完全逆转，房价自然也能稳下来。

6重回福利分房？

显然，深圳的方案，并不等于重回福利分房。

当年的福利分房，是以机关单位为主体，普通居民被排除在外，这只是小圈子的特权，所以1998年开启的住房商品化改革有其积极意义。只是在实践中，唯市场的倾向过重，保障思维不足。

这次深圳方案，可谓是将市场与保障相结合的探索，但仍不足以改变目前的楼市格局。

原因在于，土地供应不足、房价刚性担保、租售仍不同权的老问题依旧存在，短时间内，房价恐怕仍然很难退烧。

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